# Konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yaapılması hakkında (s.s.1159) mortgage sistemi - **Tür:** Genel Kurul konuşması (TBMM 22. Dönem) - **Konuşmacı:** Hasan Özyer (Anavatan Partisi, Muğla) - **Yer:** TBMM Genel Kurulu, 65. Birleşim - **Tarih:** 20 Şubat 2007 - **Gündem:** KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAAPILMASI HAKKINDA (S.S.1159) MORTGAGE SİSTEMİ - **Tutanak (TBMM):** https://www5.tbmm.gov.tr/tutanaklar/TUTANAK/TBMM/d22/c147/b065/tbmm221470650103.pdf - **Vekilpedia:** https://vekilpedia.com/konusma/hasan-ozyer-22-2007-02-20-konut-finansmani-sistemine-iliskin-cesitli-kanunlarda-degisiklik-yaapi > Hasan Özyer (Anavatan Partisi), 20 Şubat 2007 tarihinde TBMM Genel Kurulu, 65. Birleşim oturumunda konuştu (gündem: KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAAPILMASI HAKKINDA (S.S.1159) MORTGAGE SİSTEMİ); konuşma 2.872 kelime. ## Konuşma metni (tutanaktan) ANAVATAN PARTİSİ GRUBU ADINA HASAN ÖZYER (Muğla) - Sayın Başkan, değerli milletvekilleri; kamuoyunda "mortgage" olarak bilinen Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı üzerinde Anavatan Partisinin görüşlerini açıklamak üzere huzurlarınızda bulunuyorum. Hepinizi sevgi ve saygılarımla selamlıyorum. Değerli milletvekilleri, konut sorununun çözümü bir politika meselesidir. Esasen, Türkiye'de konuttan önce şehircilik politikasına ihtiyaç vardır. Konut sektörü için yeterince arsa ve plan üretilmediği için arsadan, gecekondudan rant üretilmektedir. Rantın, gerçekte arsadan değil, şehircilikten üretilmesi gerekmektedir. Planlı bir şehircilik ile vatandaşlarımızın 40 bin YTL'ye ev sahibi yapılması mümkündür. Oysa bugün Toplu Konut İdaresi ve belediyeler yapsatçılık yapmaktadırlar. Bu kurumların asıl işlevi, kamunun şehircilik projelerini hayata geçirmek olmalıdır. Görüşmekte olduğumuz tasarı, bırakın şehir politikalarını, konut politikasının dahi sadece bir unsurudur. İmardan inşaata, Bayındırlık Bakanlığından belediyelere, takastan ikinci el piyasaya kadar konunun tüm boyutlarının dikkate alınması gereği vardır. Tüm bunları bir politik bütünlük içinde koordine edip hayata geçirilmesini sağlayacak olan Hükümettir. Bu konudaki hazırlığın sadece yasa tasarısından ibaret olduğu, diğer boyutlara ilişkin kayda değer bir çalışmanın olmadığı anlaşılmaktadır. Türkiye'nin gerçeklerine uygun olarak hazırlanmış yapı denetimi, planlama, imar ve afet düzenlemeleri bütüncül bir anlayışla hayata geçirilmeden piyasayı düzenlemeye yönelik bu tasarının hiçbir sorunu çözmesi ne yazık ki mümkün değildir. Buradaki tartışmaların konunun tüm boyutlarıyla ele alınarak tutarlı bir konut politikası oluşturmasına katkı sağlamasını temenni ediyorum. "Dünyada mekân, ahirette iman" diyen bir toplumun taleplerine cevap verme yükümlülüğüyle karşı karşıya bulunduğumuzu hatırlatmak istiyorum. Değerli milletvekilleri, Türkiye'de konut sorunu, ekonomik ve sosyal açıdan ele alındığında, asıl sıkıntının arz talep dengesizliğinden kaynaklandığı görülmektedir. Konut açığının sebepleri arasında nüfus artışı, kırsal alanlarda istihdam sorunu nedeniyle köyden kente göç, adaletsiz ve dengesiz gelir dağılımı, sağlıksız kentleşme ve kurumsallaşma açısından geri kalmış bir konut finansmanı sistemi ilk akla gelenlerdir. Türkiye'de yıllardan beri süregelen istikrarsız ekonomik iklim, yüksek enflasyon ve reel faiz oranları uzun vadeli borçlanmayı bir seçenek olmaktan ne yazık ki çıkarmıştır. Kredi kullanarak konut sahibi olmak isteyenlere uygun ödeme şartları sunulamadığı için orta ve dar gelirli kesimler konut almak için kendi tasarruf ve imkânlarını zorlamak mecburiyetinde kalmışlardır. Sonuçta ortaya çıkan manzara şu olmuştur: Bugün ülkemizde mevcut konutların yarısından fazlası ruhsatsızdır. Ev sahipliği oranı yüzde 60'lar düzeyindedir. Özellikle büyük şehirlerin önemli bölümü kaçak yapılaşma ve plansız kentleşmenin ürünü ucube yerler hâline dönüşmüştür. Küçük yerleşim birimlerindeki konutların büyük çoğunluğu da düşük standartlıdır. Kaçak ve ruhsatsız olmanın ötesinde mevcut konutların yarıya yakınının tamirata ve tadilata, yani, iyileştirmeye ihtiyacı bulunmaktadır. Deprem tehlikesiyle birlikte değerlendirildiğinde, ülkemizde konut alanı kelimenin tam anlamıyla bir facia görünümündedir. Bugün 800 bine yakın konut açığı bulunmakta, ayrıca, her yıl 300 bin ilave konut ihtiyacı doğmaktadır. Mevcut konutların büyük bölümünün düşük standartlı ve yirmi yaşın üzerinde olması, konut açığını sürekli artıran unsurlardan biridir. Sonuç itibarıyla, bir yandan mevcut konutların yenilenmesi ve nitelikli konutlarla değiştirilmesi, bir yandan da yeni konut üretimi ihtiyacıyla karşı karşıya bulunuyoruz. Son yıllarda bu doğrultuda bir hareketlilik başlamış, ancak, bu da kontrolsüz ve bilinçsiz bir yönelim şeklinde ortaya çıkmıştır. Düşük faizli gibi gözüken, ancak, kısıtlı vadeleri ve şartlarıyla tüketicileri sıkıntılara sokan krediler sebebiyle konut fiyatlarının olağanüstü yükseldiği bir dönem yaşadık. Sigorta şirketlerinin toplam aktiflerinin 10 milyar YTL olduğu ülkemizde konut kredileri 15 milyar doları bulmuştur. Kredilerin geri ödenmeme oranı da yüzde 17'ye ulaşmıştır. On milyarlarca YTL'lik bir risk ortaya çıktıktan sonra asıl olması gereken işi, yani, konut finansmanı sistemini kurmaya çalışıyoruz. Oysa, bu sistemin yıllar önce kurulup hayata geçirilmesi gerekiyordu. Sistemin gecikmesinin yol açtığı kayıp sadece ülke içiyle sınırlı değildir. Biz yasayı Meclise getirmeden, Bulgaristan ve Hırvatistan gerekli düzenlemeleri yaparak mortgage sistemini kurmuşlardır. Böyle olunca, Türkiye'den konut alacak Avrupalılar tercihlerini bu ülkelere kaydırmışlardır. Bu da, ülkemizin yüz milyonlarca YTL'lik bir kaynaktan mahrum kalması anlamına gelmektedir. Değerli milletvekilleri, bu sistem, iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklarla da olsa uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir plancılığının etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde temel olarak iki model karşımıza çıkmaktadır. Birincisi, konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modelidir. İkincisi ise özellikle Almanya ve Danimarka'da başarılı bir şekilde uygulanan ipotek bankaları modelidir. Amerika'daki sistem üç ana piyasadan oluşmaktadır. Bunların ilki, bireylere ve konut yapan şirketlere doğrudan konut kredisi kullandıran ve sayıları 10 bini bulan kurumlardır. İkincisi, bunlara fon girişi sağlayan Fannie Mae ve Freddie Mac isimli konut kredisi portföyü satın alan kuruşlardır. Üçüncüsü, Fannie Mae ve Freddie Mac kuruluşlarının fon kaynağı olan sermaye piyasalarıdır, yani Wall Street'tir. Ayrıca, Amerikan sisteminde konut kredilerinin faizlerinin vergiden düşülmesi de çok önemli bir husustur. Öte yandan, Almanya'da Pfandbrief modeli, Danimarka'da ipotek bonoları ve sigortası ön plandadır. Güney Afrika'da konut finansmanı kuruluşları banka dışı bir kredi kuruluşu olarak kurulmuştur. Hindistan'da da benzer bir yapı konut finansmanını sağlamaktadır. Hong Kong ve Meksika'da ise sistem özel sektör kredi kuruluşlarına ipotek sigortası hizmeti veren kamu kuruluşları üzerine kurulmuştur. Görüldüğü gibi, iki model ana eksen olmakla birlikte hiçbir ülkenin konut finansman istemi diğerinin aynısı değildir, her ülke kendi ihtiyaçları doğrultusunda bir model geliştirmiştir. Sadece sistemde değil uygulamada da ciddi farklılıklar vardır. Örneğin, Kanada'da dört beş yıl vadeli mortgage kredileri daha çok kullanılırken İngiltere'de seksen yıl ve hatta daha uzun vadede krediler söz konusudur. Amerika ve Avrupa'da yaşayan insanların neredeyse tamamına yakını mortgage olarak adlandırılan bu model sayesinde ev sahibi olmuşlardır. Gelişmekte olan ülkelerde de etkin bir sistem olarak işlerliğini sürdürmektedir. Değerli milletvekilleri, mortgage bir inşaat finansman modeli değil, vatandaşın konut edinmesini sağlayan bir sistemdir. Modelin başarıyla uygulanabilmesi için aylık ödemelerin gelirin dörtte l'i civarında olması gerekmektedir. Kredi tutarının evin değerine oranı da yüzde 70-80'ler düzeyinde olmalıdır. Sistemin etkinliği açısından fonlama maliyetiyle tüketicinin kullandığı kredinin faiz farkının makul bir düzeyi aşmaması şarttır. Gelişmiş ülkelerde konut kredilerinin gayrisafı millî hasılaya oranlan oldukça yüksektir. Örneğin, Avrupa Birliğinde bu oran yüzde 43, Amerika'da yüzde 53'tür. Bu oran ülkemizde ise yakın zamana kadar sıfır düzeyindeydi. Son yıllarda konut kredilerinde yaşanan patlama sebebiyle bu oran yüzde 4'e yaklaşmıştır. Elbette, ülkemizdeki kadar yüksek faiz oranlarıyla, gayrisafi millî hasılaya, biraz önce verdiğim örneklerle orantılanabilecek düzeyde konut kredisi kullanılmasını beklemek gerçekçi değildir. Bankaların, geçtiğimiz yıl yüzde l'e kadar düşmüşken verdiği krediler, şimdilerde yüzde 1,5'un üzerinde faizle verdikleri krediler, konut finansmanı sisteminin ürünü değildir. Bu kredilerin vadeleri ve şartları, tamamen farklı bir yaklaşımın sonucudur. Konut kredilerinin ödeme tutarları, özellikle orta ve düşük gelir grubu açısından çok afaki rakamları ifade etmektedir. Ayda 700-1.500 YTL arası ücret alan memurların maaşı kadar, hatta daha fazla aylık ödemesi olan konut kredisini kullanmasını beklemek mantıklı değildir. TOKİ'nin, geçtiğimiz yıllarda, Ankara'da, güya kamu çalışanlarına yönelik bir konut projesini, aylık 2.000- 2.500 YTL ödemeli olarak pazarlamaya çalıştığını biliyoruz. Sonuçta, Türkiye'de konut üretiminin ve satışının kurumsal finansman yöntemleriyle yapılması alışkanlığının ve dolayısıyla bunun altyapısının bulunmadığı açıktır. Görüşmekte olduğumuz ipotekli konut finansman sistemiyle, özellikle dar gelirli vatandaşlarımızın da yanlış bir beklentiye sokulmaması gerekmektedir. Çünkü, bu sistemin, en azından, ilk etapta dar gelirliler için, öyle, söylenildiği gibi ayda birkaç yüz YTL'lik ödemelerle ev sahibi olma imkânı getirmesi mümkün değildir. Örneğin, Ankara ve İstanbul gibi şehirlerimizde, ortalama bir ev almak için yaklaşık 150 bin YTL'lik kaynağa ihtiyaç vardır. Bu kaynağın mortgage sisteminde otuz yıl vadeli olarak kullanılması hâlinde, mevcut faizlerle aylık ödemesi 2.700 YTL civarında olacaktır. Otuz yılın sonunda ödenen bir ödeme 1 milyon YTL'yi bulacaktır. Çalışanlara maaşlarının dörtte l'i kadar ödemeyle kredi verileceği düşünüldüğünde, bu rakamı ancak 10 bin YTL'nin üzerinde ücret alan bir kişinin kullanabileceği ortaya çıkmaktadır. Bu da, ücretli çalışanların değil, nispeten daha yüksek gelir elde eden kesimlerin ulaşabileceği bir rakamdır. Nitekim, son yıllardaki konut satışlarında, özellikle özel sektör projelerinde ağırlığın lüks sayılabilecek nitelikli konutlardan yana olduğu görülmüştür. Sosyal konut kapsamında yapılan küçük hacimli ve düşük maliyetli konutların satışı diğerlerine göre çok daha zor olmuştur. Bunda, sosyal konut projelerinde Türk halkının aile yapısı ve alışkanlıklarının göz önünde tutulmaması kadar, düşük ve orta gelirli kesimlerin alım gücünün yetersizliği büyük rol oynamıştır. Dolayısıyla, hangi sistemi getirirseniz getirin, öncelikle yapmanız gereken, düşük gelir grubuna mensup kesimlerin alım güçlerini artırmaktır. Yani, rahmetli Özal'ın "orta direk" diye ifade ettiği kesimin toplam içindeki oranını yükseltmektir. Ancak bu sağlandıktan sonra, dar gelirli kesimlerin altından kalkabilecekleri taksitlerle ev sahibi olmalarından söz edilebilir. Değerli milletvekilleri, ipotekli konut finansman sistemi, özü itibarıyla konut talebini destekleyen bir finansman sistemidir. Türkiye'nin şartlarında bu modelin sadece konut alıcılarını değil, arz cephesini oluşturan kesimleri de dikkate alması gerekmektedir. Sistemin sağlıklı bir şekilde işlemesi ve artan talebin konut fiyatlarında aşın değerlenme yaratmaması için konut arzı da desteklenmelidir. Özellikle büyük şehirlerde, yeterli ve ucuz konut üretimi konusunda hâlâ ciddi sıkıntılar bulunduğu bir gerçektir. Belediyeler, şehrin yakın çevresinde konut üretimine uygun çok büyük alanlar bulunduğu hâlde, buralarda gerekli imar çalışmalarını geciktirmektedirler. Bu da dar alanlarda çok yüksek arsa maliyetlerinin oluşmasına sebep olmaktadır. Bir yandan imarlı alanlardaki arsa fiyatları artarken, diğer tarafta imar geçmesi beklenen alanlardaki arazi fiyatları da normalin çok üzerinde rakamlara çıkabilmektedir. Sonuçta ortaya, konut yapmak için arsa bulamayan yüz binlerce kişi ve binlerce kooperatifin bir yanda, konut üretimine uygun on binlerce, yüz binlerce dönüm alanın atıl olarak diğer yanda beklediği çarpık bir görüntü çıkmaktadır. Küçük bir kesime rant kazandırmak uğruna insanların konut hayallerini sürekli daha uzak geleceklere ertelemenin manası yoktur. Bunun için konut arsası üretimi belediyelerin keyfine bırakılmamalıdır. Bu konuda, en azından başlangıçta yeterli arsa üretimini sağlayacak şekilde gerekli önlemlerin alınması şarttır. Toplu Konut İdaresi, belediyeler ve Maliye Bakanlığı, Millî Emlak Genel Müdürlüğünün, arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerini kullanıma sunmaları gerekmektedir. Bu kurumlar, konut yapımına elverişli, altyapısı hazır arsa stokunun artırılmasına yönelik çalışmalara derhâl başlamalıdır. Böylece, hem orta vadede emlak fiyatlarının aşırı artışının önüne geçilecek hem de ucuz sosyal konutların yapımının yolu açılarak düşük gelirli vatandaşların nispeten kolay konut sahibi olması kolaylaştırılacaktır. Bu önlemler alınmadığı takdirde, konut finansmanı için ayrılan kaynağın önemli bir bölümü arsa finansmanına gidecektir. Bu kaynağın bir bölümü de vergi, harç gibi giderler adı altında kamuya aktarılacaktır. Bu da konut maliyetini artıran bir diğer önemli unsurdur. Değerli milletvekilleri, sadece konut finansman sistemi kuruldu diye kaçak yapılaşmanın ve niteliksiz konut üretiminin durması mümkün değildir. İnsanların yaklaşık 25-30 bin YTL'ye evinin inşaatını tamamladığı bir yerde, bir o kadar arsa maliyeti, bir o kadar da resmî kurumlara çeşitli adlar altında ödeme yapmak zorunda kalacağı bir ortamda sadece uzun vadeli finansman imkânının çözüm olmayacağı açıktır. Öte yandan, konut sektöründeki kıpırdanma, inşaat sektörünün tüm girdilerinin çok ciddi artışlarına da yol açmıştır. Sadece banka kredilerinin canlanmasıyla böylesine bir fiyat artışı yaşanması, yarın konut finansman sisteminin işlemeye başlamasıyla ortaya çıkacak talebi inşaat sektörünün kaldıramayacağı sonucunu ortaya çıkarmaktadır. İthalata ilişkin düzenlemeler ve inşaat malzemeleri üretimine yönelik teşvikler başta olmak üzere, sorunun kısa sürede çözümüne yönelik projeler geliştirilmelidir. Bunlara ilave olarak, arsa bedeli ve belediyelerin aldıkları paraların konut üretimi üzerindeki maliyetinin azaltılması konusunda hazırlık yapılmalıdır. Öte yandan, konut yapmak da tek başına anlamlı değildir. Konutun bulunduğu bölgenin yolu, suyu, elektriği, kaldırımı, okulu, sağlık birimi, alışveriş yerleri, ulaşımı gibi sorunların da çözümü gerekmektedir. Bugün, Ankara ve İstanbul başta olmak üzere birçok yerde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılıp sahiplerine teslim edilen konut bölgelerinde yol ve ulaşım gibi ciddi altyapı sorunları yaşanmaktadır. Türkiye, acı bir konut kooperatifçiliği tecrübesi yaşamıştır. Elbette, başarılı örnekleri vardır, ama çoğu konut kooperatifi üyelerinin dişlerinden tırnaklarından artırdıkları aidatları yıllarca topladığı hâlde sonuçta konutlar ya hiç tamamlanmamış ya da çok düşük nitelikli yapılar ortaya çıkmıştır. Yapsat denen sistemle edinilen konutların büyük bölümü de kısa sürede âdeta dökülmüş ve sürekli tamirat, tadilat gerektirmiştir. Proje üzerinden konut satışı yapılan sistemin mağdur ettiği pek çok insan bulunmaktadır. İnsanların parayı ödedikleri muhatapları ile fiilen işi yürüten muhatapları farklı olabilmekte, bu da pek çok soruna ve sıkıntıya yol açmaktadır. Hukuki boşluklar ve yargının yavaş işlemesi sebebiyle, halk arasında "paranızla rezil olmanız" denen olay, pek çok kişinin başına gelmektedir. Bunun için, en az konut finansmanı kadar önemli olan bir diğer konu da bu çerçevede getirilecek standartlar ve elbette bunların gerçek anlamda uygulanmasıdır. Tüm bunları söylerken, sektörün çoğunluğunu oluşturan ve işini hakkıyla yapan kişi ve kuruluşları müstesna tuttuğumu, bir kez daha, açıkça belirtmek isterim. Değerli milletvekilleri, konut finansman sistemi, finans sektöründe de bir derinliğe ve genişlemeye yol açacaktır. Sistem, finans sektörünün istikrar beklentisine cevap vererek, bu alandaki aktörlerin çok uzun vadelerde önlerini görebilmelerini sağlayacaktır, çünkü, bankalar, verdikleri krediler karşılığında topladıkları ipotekleri piyasalarda satarak, uzun vadeli taze kaynak yaratacaklardır. Ülkemizin en önemli sıkıntısı olan enflasyon ve yüksek faiz sorunu, başarılı ve uygulanabilir bir konut finansman sisteminin kurulmasına engel değildir. En büyük tehdit, reel faizlerin yüksekliğidir. Buna karşılık, eğer yasal altyapı yeterince sağlam değilse, yani taraflara gerekli güveni vermiyorsa, düşük enflasyon ve düşük faizli ortamlarda dahi mortgage piyasası başarısız kalabilmek- tedir. Sistem iyi uygulanmazsa, ekonomik krizlere yol açma potansiyelini de bünyesinde barındırmaktadır. 1980'li yıllarda, Amerika'da reel faizler yüzde 2'den yüzde 3'e çıkınca ortaya çıkan 500 milyar dolarlık fark, pek çok konut finansmanı kuruluşunun iflasına yol açmıştır. Son Asya krizinde en çok zarar gören Endonezya ve Tayland gibi ülkelerin ortak özelliği, bankacılık sistemlerinin büyük oranda mortgage kredisine dayalı olmasıdır. Zaten Asya krizini tetikleyen de bu sistemin çökmesi olmuştur. Mortgage, sonuçta üretime dönüşecek olan bir kredi sistemi değil, bireylerin tasarruflarına dayalı bir borçlandırma yöntemidir. Mevcut düzenlemeye göre, sisteme girip de borcunu ödeyemeyenin durumu fevkalade kötü olacaktır. Ödememenin sigortası yoktur, yani, herhangi bir şekilde ödeme güçlüğüne düşen tüketiciyi korumaya, ona zaman kazandırıp yardımcı olmaya yönelik hiçbir mekanizma yoktur. Sistem, tümüyle finansmanı sağlayanın riskini, konutu olabildiği kadar hızlı şekilde nakde çevirerek asgariye indirme üzerine kuruludur. Tüketici borcunu ödemekte gecikir ya da ödemez ise, krediyi veren kuruluş ya da banka, ipotek altında bulunan gayrimenkulu, dört ay gibi kısa bir süre içerisinde satışını yaptırıp nakde dönüştürme hakkına sahiptir. Sistem hedeflenen düzeyde işlemeye başladığında, ülkenin gayrisafı millî hasılasının önemli bir bölümünü içine alacaktır. Kriz durumunda, geçmişte az veya çok nakit imkânı olan, en azından borcu olmadığı için sıkıntıyı nispeten hafif atlatan milyonlarca insan, bu defa yüz binlerce YTL'lik borç yüküyle karşı karşıya kalacaktır. Finans kuruluşları da, geri ödemesi duracağı için, bir anda kucaklarında, kriz ortamı sebebiyle yeni alıcılara pazarlamakta zorlanacakları çok ciddi miktarda bir konut stoku bulacaklardır. 2001 krizinde araç kredilerinde yaşanan sıkıntının çok büyük çaplı bir biçimi bu sistemde yaşanabilir. Dolayısıyla, sistem kurulurken, tüketicilerin geri ödemede karşılaşabilecekleri sıkıntıların da hesaba katılarak, bu yönde bir emniyet mekanizmasının kurulması gerekmektedir. Mortgage uygulanan ülkelerin bir bölümü, bunu sigorta sistemi yoluyla çözmüşlerdir. Ülkemizde bu durum öngörülebilir bir tehlikedir. Üstelik Türk ekonomisi, krizlere karşı verdiği aşırı tepkiyle, bu potansiyeli diğer ülkelerden çok daha fazla bünyesinde barındırmaktadır. Sistemdeki bu eksiğin en kısa sürede giderilmesi gerekmektedir. Öte yandan, mortgage sistemi aynı zamanda, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hâle getirecek bir mekanizmadır. Bu sistem sayesinde ev sahibi olan kişiler, ihtiyaç duydukları evlerini ipotek ettirerek, bankalardan kolaylıkla yeni kredi temin edebileceklerdir. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller, böylece, üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecektir. Dolayısıyla, sistemin devreye girmesinin finans piyasalarındaki etkisi sadece mortgage kredileriyle sınırlı kalmayacaktır. Bu durum, sektörde hem bir derinliğe hem de kriz çıkması hâlinde çok daha büyük bir tehlikeye yol açacaktır. Uygulamada tüm bu hususların göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Değerli milletvekilleri, görüşmekte olduğumuz tasarıyla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği de kurulmaktadır. Yani, yeni bir meslek kuruluşu oluşturulmaktadır. Bu çatı altında birçok meslek kuruluşuna ilişkin tasarı görüşülmüştür. Bunların hepsi de çok ayrıntılı hükümlere sahip müstakil düzenleme olarak gelmiştir. Burada yapılan ise, kısa bir düzenlemeyle kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu oluşturulmasıdır. Gayrimenkul değerleme lisansına sahip olanların bu birliğe üye olması zorunlu tutulmaktadır. Böylesine bir yaklaşımla, Anayasa'da tarifi yapılan nitelikte bir meslek kuruluşu kurulması mümkün değildir. Bu meslek birliğine ihtiyaç olabilir, itirazımız buna değildir; itirazımız, böylesine önemli bir konunun, tüm detaylarıyla hazırlanmış bağımsız bir düzenleme olarak değil, çeşitli kanunlarda değişiklik yapan bir tasarı içinde ele alınmış olmasınadır. Kurulmak istenen sistemin en kritik unsurlarından birini oluşturan bu meslek birliğinin işlevine uygun titizlikle ele alınması gerektiğine inanıyoruz. Değerli milletvekilleri, konut finansmanı sisteminin en çok tartışılan unsurlarından biri değişken faiz ve erken ödemedeki ceza uygulamasıdır. Değişken faizde Merkez Bankası endeksleri esas alındığı için bankaların herhangi bir riskleri bulunmamaktadır. Buna karşılık, sabit faizde, tüketici, herhangi bir sebeple borcunu erken ödemek isterse yüzde 2'lik bir fark ödemesi yapmak zorunda kalacaktır, yani banka, tüketiciden, hak etmediği ve karşılığında hiçbir şey yapmadığı bir faiz tahsil etmektedir. Bu, tüketici haklarına aykırı bir düzenlemedir. Türkiye gibi aile dayanışmasının yüksek olduğu, dolayısıyla, insanların her an normal ücretleri dışında kaynak bulma imkânı yakalayabileceği bir ülkede borcun erken ödenmesine yüzde 2'yi geçmeyecek oranda ilave ödeme şartı getirilmesi ciddi sıkıntılara yol açacaktır. Ayrıca, tüketici, bir başka yerden daha uygun şartlarda kredi bulsa dahi, ilave ödeme şartı sebebiyle bundan yararlanamayacaktır. Dolayısıyla, bu, gerçek anlamda rekabet şartlarının oluşmasını da engelleyen bir düzenlemedir. Bu itirazlar göz önünde bulundurularak, konunun yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Bu çerçevede bir başka sıkıntı da inşaatı tamamlanmamış konutlar için alınacak kredilerin akıbetine ilişkindir. (Mikrofon otomatik cihaz tarafından kapatıldı) HASAN ÖZYER (Devamla) - Tamamlıyorum efendim. BAŞKAN - Buyurun Sayın Özyer. HASAN ÖZYER (Devamla) - Bu şekilde, kredi kullanılarak yapılan bir inşaatın müteahhidi, ekonomik kriz veya başka herhangi bir sebeple, konutu tamamlayamaz ise hem tüketicilerin hem de kredi kuruluşlarının ciddi bir mağduriyeti ortaya çıkacaktır. Çünkü, bu durumda, ortada, tüketici ile müteahhit arasında sözleşme dışında hiçbir garanti belgesi bulunmamaktadır. Bu belgenin de inşaatı tamamlama kabiliyetini kaybetmiş bir müteahhidin durumu açısından, sistemi garanti altına almaya yönelik bir anlam taşımayacağı açıktır. Dolayısıyla, sadece konut sahibi olmak isteyen tüketicilerin değil, konut inşa eden kişi ve kuruluşların da finansmanına imkân verecek ilave mekanizmalar kurulması gerekmektedir. Böylece, tüketiciler, inşaatı tamamlanmış, dolayısıyla riski kalmamış konutları alma imkânına kavuşacaklardır ve sistem bu tehditten kurtulmuş olacaktır. Değerli milletvekilleri, eksiklerine rağmen konut finansmanı sisteminin kuruluşunun ülkemiz için çok hayırlı bir adım olduğuna inanıyoruz, hatta geç kalmış bir tasarıdır. Burada ifade edilen konuların, şu anda değilse bile, en kısa sürede ilgili kurumlar ve Hükümet tarafından değerlendirilerek, ilave düzenlemelerin bir an önce çıkarılmasını temenni ediyorum. Bu düşüncelerle, konut finansmanı sisteminin ülkemize hayırlı olmasını diliyor, hepinize sevgi ve saygılar sunuyorum. (Alkışlar) --- **Kaynak gösterme:** Hasan Özyer (Anavatan Partisi, Muğla). “Konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yaapılması hakkında (s.s.1159) mortgage sistemi”. TBMM Genel Kurulu, 65. Birleşim tutanağı, 20 Şubat 2007. Vekilpedia: https://vekilpedia.com/konusma/hasan-ozyer-22-2007-02-20-konut-finansmani-sistemine-iliskin-cesitli-kanunlarda-degisiklik-yaapi (erişim: 1 Kasım 2026). TBMM kaydı: https://www5.tbmm.gov.tr/tutanaklar/TUTANAK/TBMM/d22/c147/b065/tbmm221470650103.pdf Vekilpedia, TBMM’nin kamuya açık kayıtlarını derleyen bağımsız bir arşivdir; TBMM’nin resmî sitesi değildir ve yorum yapmaz.