Emlak Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca arsa ve arazilere ilişkin vergi değerlerinin belirlenmesinde esas alınan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, dört yılda bir defa takdir komisyonlarınca tespit edilmekte ve müteakip dört yıllık dönem boyunca emlak vergisi matrahının temel unsurunu teşkil etmektedir. Söz konusu birim değerler yalnızca emlak vergisinin değil; değer artış kazancı vergisinin, veraset ve intikal vergisinin, tapu harçlarının ve diğer çeşitli kamu mali yükümlülüklerinin de hesaplamasında referans alınmakta; dolayısıyla taşınmaz maliki gerçek ve tüzel kişiler üzerinde çok yönlü ve çarpan etkili bir mali sonuç doğurmaktadır.

Ancak son yıllarda yapılan gözlemler, rayiç değere esas teşkil eden metrekare birim değerlerinin tespitinde esas alınması gereken nesnel kriterlerin, idari takdir yetkisinin sınırlarının dışına çıkarak belirsiz, denetimsiz ve sistematik olmayan yöntemlerle şekillendiğini ortaya koymaktadır. Takdir komisyonlarının bileşimi, değerleme yetkinliği olmayan personel eliyle sahaya dayalı ölçüm yapılmaksızın karar alınması, değerleme ölçütlerinin açık biçimde belirlenmemiş olması ve takdir işlemlerinin idari planlama, altyapı yatırımları, bölgesel gelişmişlik ve imar durumu gibi temel göstergelerle ilişkilendirilmemesi, rayiç değer belirleme sürecinin hukuki ve iktisadi temelden uzaklaşmasına sebebiyet vermektedir. Bu bağlamda özellikle büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer alan birçok taşınmazın birim değerlerinde, takdir dönemleri arasında 90500 ila 901.000'leri bulan artışlar meydana geldiği görülmektedir.

Söz konusu artışlar, taşınmazın gerçek ekonomik değerini yansıtmadığı gibi mükelleflerin vergi ödeme gücünü de gözetmemektedir. Bu durum, Anayasa'nın 2'nci maddesinde düzenlenen hukuk devleti ve sosyal devlet ilkeleri ile 73'üncü maddesinde yer alan "mali güce göre vergilendirme" esasını açık biçimde ihlal etmektedir. Vergi mükelleflerinin, emlak vergisi dahil olmak üzere birçok yükümlülük bakımından öngörülemez ve ölçüsüz bir artışla karşı karşıya bırakılması, vergisel güvenliğe olan inancı zedelemekte ve vergiye gönüllü uyumu olumsuz yönde etkilemektedir. Nitekim, takdir edilen bu yüksek değerler sadece vergi yükünü artırmakla kalmamakta; taşınmazların devrini, intikalini ve ekonomik değer taşımasını da engeller hale getirmektedir. Taşınmazlar üzerinde tahakkuk eden vergi, harç ve sair mali mükellefiyetler, birçok malik açısından taşınmazın ekonomik anlamda elden çıkarılmasını fiilen imkânsızlaştırmakta; mülkiyet hakkı üzerindeki dolaylı kamu müdahalesi ciddi boyutlara ulaşmaktadır.

Öte yandan, rayiç değer tespitine ilişkin takdir sisteminin istatistiksel geçerliliği tartışmalı olup, aynı cadde veya sokak üzerinde bile taşınmazların metrekare birim değerlerinin farklılaşabildiği; merkezi konumda yer alan taşınmazların değerlerinin yıllar boyunca artmadığı, buna karşılık çevre bölgelerde geometrik artışlar yaşandığı tespit edilmiştir. Bu durum, hem idari uygulamada birlik ilkesini zedelemekte hem de benzer konumdaki mükellefler arasında eşitsizliğe yol açmaktadır. Hukuki öngörülebilirliğin sağlanması bakımından, vergi matrahını belirleyen bir değerin kamu otoritesince bu denli dalgalı ve ölçüsüz şekilde belirlenmesi kabul edilebilir değildir.

İşbu Kanun Teklifi ile, 2025 yılında takdir edilen ve 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe girmesi öngörülen metrekare birim değerlerine üst sınır getirilerek; bu değerlerin 2025 yılında uygulanan değerlerin 9550*sinden fazlasını aşamayacağı hükme bağlanmaktadır. Teklifa ayca, * NN bu sınırlandırmanın 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da korunmasını ve emlak vergi matrak X Pap bu şekilde sabitlenen değerler üzerinden hesaplanmaya devam edilmesini öngörmekiğdik. Bü düzenleme ile, taşınmaz sahiplerinin mali güçlerini aşan ve öngörülemez şekilde artan vergi yüklerinin sınırlandırılması; takdir komisyonlarının idari keyfiyet içeren uygulamalarının bertaraf edilmesi; vergilendirme sürecinde ölçülülük, istikrar ve güven ilkelerinin tesisi; mükelleflerin öngörülebilir ve sürdürülebilir vergi matrahları üzerinden yükümlülüklerini yerine getirmeleri amaçlanmaktadır.