634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (Kanun) "Yönetim" başlıklı 69. maddesi uyarınca toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blokların kat malikleri kurulunca yönetileceği düzenlenmiştir.

Aynı maddenin 3. fıkrasında, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetileceği ve toplu yapı kat malikleri kurulunun, bu yetkisini toplu yapı temsilciler kuruluna devredebileceği açıklanmıştır.

Kanun her ne kadar temsilciler kurulunun kuruluş şeklini düzenlemişse de bu düzenleme, temsilciler kurulunun işleyiş yöntemini detaylı şekilde açıklamamıştır. Bu husus da temsilciler kurulunun uygulamada almış olduğu kararların, genel kurul kararı niteliğinde olmasına sebebiyet vermektedir.

Kanun'un 30. maddesi uyarınca, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olacağı açıklanmıştır. Ancak Kanun'da ikinci toplantının yapılabilmesi için herhangi bir yeter sayısı düzenlenmediğinden, uygulamada ikinci toplantılar çok az sayıda kişiyle toplanabilmekte ve bu toplantılarda toplu yapı adına karar alınabilmektedir.

Dolayısıyla yönetimde karar alma yetkisi birkaç kişi tarafından kullanılabilmekte, bu da usulsüz kararların alınmasının önünü açmaktadır. Toplu yapı kapsamındaki yapılar denetimleri de yetersiz düzeyde kaldığında, bu usulsüz kararlar yönetim tarafından yürürlüğe sokulabilmektedir. Bu sebeple toplu yapı kapsamındaki yapılarda temsilciler kurulunun seçilme usulünde düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Bu bağlamda temsilciler kurulunu oluşturacak temsilcilerin seçimi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından görevlendirilen gözetmenler eşliğinde yapılmalıdır.