İmar planı değişiklikleri sonrasında ortaya çıkan değer artış paylarına ilişkin

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25'i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25'i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25'i 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40'ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30'u 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75'i 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15'i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10'u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına, ilgili defterdarlıklarca beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25'i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30'u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.", şeklinde düzenlenmeler bulunmaktadır.

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği Madde -l'de ise; "Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90'mm değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına, bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.", şeklinde yönetmeliğin amacı açıklanmıştır.

Söz konusu düzenlemeler bağlamında imar planı değişiklikleri sonucunda ortaya çıkan değer artışlardan kamunun yeterince pay alıp almadığının, planlama süreçlerinde şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkelerinin ne ölçüde uygulandığı, mevcut denetim mekanizmalarının etkinliği, vatandaşların planlama süreçlerine katılım imkânları ve kurumlar arası koordinasyona ilişkin birçok sorun bulunmaktadır.

Kentleşme politikaları, nüfus, kent ekonomisi, çevre hakları, afet risklerinin azaltılması ve yaşam kalitesinin yükseltilmesi gibi birçok alanla doğrudan bağlantılı olan imar planlaması, kamu yönetiminin en önemli görevlerinden birini oluşturmaktadır. İmar planları yalnızca yapılaşma koşullarını belirleyen teknik belgeler değil; şehirlerin geleceğini şekillendiren, kent ekonomisinin yönünü belirleyen, kamu yatırımlarını etkileyen ve vatandaşların yaşam alanlarını doğrudan yönlendiren temel kamusal politika araçlarıdır.

Türkiye'de son yıllarda imar planları ve plan değişiklikleri konusunda kamuoyunda birçok tartışma yaşanmakta ve özellikle yüksek değer artışına neden olan tarım alanlarının ve yeşil alanların, ormanlar ile kıyı şeritleri başta olmak üzere kamunun tasarrufundaki bölgelerin farklı kullanımlara açılması, bazı bölgelerde yapı yoğunluğunun artırılması ve plan kararlarımın sık aralıklarla değiştirilmesi, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı açısından çeşitli soru işaretlerini beraberinde getirmektedir. Ayrıca planlama aşamasında birçok farklı kamu kurumunun yetki sahibi olması nedeniyle ortaya çıkan koordinasyon sorunları ve uygulama farklılıkları da planlama sisteminin etkinliğini olumsuz etkileyebilmektedir. İmar planlarının hazırlanması ve değiştirilmesi süreçlerinde alınan kararlanın hangi kriterlere göre verildiği, oluşan değer artışlarından kamunun ne ölçüde faydalandığı, kentsel planlamanın temel ilkelerinden biri olan 'alenilik ilkesi' gereğince vatandaşların karar alma süreçlerine ne ölçüde katılabildiği, kararlardan vaktinde haberdar edilip edilmediği ve mevcut denetim mekanizmalarının ne kadar etkin çalıştığı hususları kamuoyunda tartışılmaktadır.

Plan değişikliklerinin gerekçelerinin şehir planlamacılığındaki; 'İmar planları alenidir' ilkesi gereğince yeterince şeffaf biçimde paylaşılmaması, vatandaşların çoğu zaman plan kararlarından süreç tamamlandıktan sonra haberdar olması ve planlama süreçlerinin karmaşık yapısı, kamu yönetimine duyulan güvenin zedelenmesine yol açabilmektedir. Özellikle büyük şehirlerde ve gelişme potansiyeli yüksek bölgelerde gerçekleştirilen bazı plan değişiklikleriyle taşınmaz değerlerinde çok yüksek artışlar meydana geldiği ve bu durumun imar planları aracılığıyla oluşan ekonomik değerin kimlere aktarıldığı ve kamu yarınının ne ölçüde gözetildiği konusunda çeşitli tartışmaların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bu çerçevede imar kararlarının belirli kişi veya gruplara avantaj sağlayacak şekilde kullanıldığı iddiaları, planlama süreçlerinde daha güçlü şeffaflık ve denetim mekanizmalarına duyulan ihtiyacı artırmaktadır. Ayrıca, gelişmiş ülke örneklerinde görüldüğü üzere, imar süreçlerinden kaynaklanan rantın kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki denge gözetilerek vergilendirilmesine yönelik kapsamlı mevzuat düzenlemelerine ihtiyaç duyulmaktadır.

Bununla birlikte imar mevzuatı ve imar yetkisinin kullanımı ile ilgili Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararları ile Sayıştay raporları incelendiğinde, kamu menfaati ile mülkiyet hakkı arasındaki dengenin gözetilmemesi şehircilik ilkelerine uyulmaması, imar planlarının değiştirilmesi, değer artışlarının hesaplanmaması, kamunun gelir kaybı, değer artış paylarının tahsil edilmemesi, denetim eksikliği, kıymet takdir komisyonlarının kurulmaması, kurumlar arası koordinasyonun eksikliği gibi hususlara sıkça yer verildiği görülmektedir.

Bu bağlamda;