6098 Sayılı Türk Borçlar Yasasının 310. Maddesinde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi

818 sayılı önceki Borçlar Kanunu'nda, tüm Avrupa ülkelerinde olduğu gibi mülkiyet hakkına uygun olarak "satım kirayı bozar" ilkesi benimsenmişken, 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu'na göre "satım kirayı bozmaz" ilkesi yeni borçlar kanununa mülkiyet hakkına aykırı olarak yasaya konulmuştur. Bu durum da hem mülkiyet hakkına aykırı bir durum ortaya çıkmış hem de Avrupa Hukukundaki ilkelerden uzaklaşılmış, yeni malikler ile kiracılar arsında bitmek bilmeyen kavgalara ve hukuki çekişmelere yol açılmıştır.

Gerçekten de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. TBK m. 310 satış sözleşmelerinde de uygulanır ve mülkiyetin nakliyle birlikte alıcı kira sözleşmesinin tarafi hâline gelir. Ancak bu durum alıcının satış sözleşmesi yapmaktaki mülkiyet hakkına ilişkin menfaatleri ile çatışmaktadır.

Ayrıca devam eden yargılamalarda bu durumun bazı organize suçlularca kötüye kullanıldığı özellikle satılan tarla ve araziler üzerinde uzun süreli kiralamaların sonradan yeni maliklere dayatılarak, satın alanlardan kira kontratının iptali için hukuka aykırı olarak paraların istendiği ve insanların mağdur edildikleri görülmektedir.

Mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni haklar mutlak hak niteliğindedir; herkese karşı korunur ve herkese karşı ileri sürülebilir. Satıcının üstün hakkı, yine mutlak hak niteliğine sahip diğer haklara; fikri ve sınai haklar ve kişilik hakkına da dayanabilir.

Yasa bu hali ile tamamen taşınmaz maliklerini mağdur eden ve mülkiyet hakkının tam ihlali kapsamında tümüyle kiracıları koruyan bir durumdadır.

Yapılması gereken maliklerin mülkiyet hakkını koruyarak, kiracıları da mağdur etmeyen bir sistemi oluşturmak ve böylece hukuka ve hakkaniyete uygun bir yol bularak toplumu ve yargı sistemini rahatlatmaktır.

İş bu kanun değişikliği ile hedeflenen mülkiyet hakkının, kiracıları da gözeterek korunması için yasanın malikler ile kiracılar arasında bir denge kurularak hukuka ve hakkaniyete uygun hale getirilmesi ve toplumsal huzurun sağlanması ile yargı makamlarının yükünün hafifletilmesi hedeflenmiştir.